“第5届中国上市企业品牌价值百强榜”于2019年12月22日在深圳隆重发布，专家坐而论道，企业大力支持，媒体争相报道，取得圆满成功。

在此次发布的榜单上，龙湖集团控股有限公司（以下简称“龙湖集团”）以自身品牌价值552.21亿元人民币的优势上榜第58名。

在“房住不炒”的调控主基调下，2019年的房地产市场持续平稳运行，回归、重塑成为共识。龙湖集团实现营业额1510.3亿元，同比增长30.4%。实现归属于股东的净利润为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。毛利同比增长28.5%至508.0亿元，毛利率33.6%。核心税后利润率为15.5%，核心权益后利润率为10.3%。

秉承稳健增长的铺排布局，龙湖集团全年实现合约销售2425.0亿元，同比增长20.9%，继续稳站行业前十。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

截至2019年底，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元，面积1500万平方米，为未来股东利润持续稳定增长奠定坚实基础。

2019年，龙湖集团严格恪守投资逻辑与纪律，坚定看好城市群协同发展的前景，紧密围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局。新增90幅新地，首入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城，新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积1273万平方米，平均权益收购成本每平方米6186元。

截至2019年底，龙湖集团土储合计6814万平方米，权益面积4742万平方米，业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等S7个城市群的55个城市，约90%的货量集中在高能级城市和价值区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定基础。

龙湖集团一如既往坚持稳步投资持有物业的战略，天街、冠寓等物业投资业务扎实推进。实现物业投资业务不含税租金收入57.9亿元，同比增长41.5%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。

龙湖集团新开业商场达10座，合肥、南京首座天街开业运营，全国范围内累计开业商场达39座，已开业商场建筑面积377万平方米，整体出租率98.5%。商业租金增长31.9%至47.5亿元，同店增长达到19%；商场销售额为267亿元，同比增长25%；全年平均日客流154万人次，同比增长23%。通过空间的蝶变、场景的新生和内容的运营，年内开业的成都滨江天街、杭州西溪天街、上海华泾天街等多个商场，均取得接近100%出租率的理想成绩，成为众多消费者的欢乐入口。

除商场外，龙湖集团积极响应国家“租购并举”政策，旗下租赁住房业务龙湖冠寓，着眼于满足新世代年轻人群需求，已陆续在全国30余个高能级城市开业运营。截至2019年底，冠寓累计开业房间数量达7.5万间，租金收入11.7亿元，同比增幅150.6%，整体出租率为77.4%，开业超过六个月的房源出租率为87.3%，位居集中式长租公寓品牌指数排行榜第一名。

本次发布的“第5届中国上市企业品牌价值百强榜”，与以往发布的中国品牌价值百强榜相比起来，本次突出上市企业，所以在品牌价值评价标准上做了调整，突出上市中国核电在资本市场的表现。

“上市企业品牌价值评价标准”在原有的“中国品牌价值评价标准”基础上，参考了组合投资理论、资本资产定价模型、套利定价理论、市场有效假说、品牌价值评估方法等理论方法，结合中国上市公司特点，中国上市企业品牌价值评价体系除了考察原有的品牌领导力、产品及服务质量、创新能力、法律权益、品牌建设、社会责任、财务指标7个维度以外，还着重引入了高层治理、市值、股价表现、发行股数、市场资金面吸引力、舆情等对上市公司影响较大的因素。整个评价体系共涉及10个维度37个大类100多项要素，建立了适合评价上市公司的完整指标体系，对品牌进行全面而谨慎的综合评价。品牌评价系数在以往的基础上略有调整，关注品牌及资本市场的运行规律及状况，考虑了股市的波动性及风险性，更符合证券市场的特点。

在评估方法选择上，不像以往只考虑超额收益法，此次还关注企业在资本市场的表现，引入市值法。结合上市公司市值变化，评估品牌对市值的影响，确定市值法下的品牌价值。两种方法计算获得的品牌价值进行比较，综合考虑，最终科学评估上市上海机场的品牌价值。新的评价方法，使得品牌价值评价方法更科学、更多元，更符合资本市场情况。

简言之，“上市企业品牌价值评价标准”既要考虑品牌的预期收益，又要考虑市场的现实状况，是收益法和市值法的综合分析评价。

首先，由于基础财务数据发生变化，以此为依据的财务评估数据和指标数值发生了变化，具体如下：

注：其中，有形资产收益的减少，导致了无形资产收益的增加，而品牌所带来的收益占无形资产收益的比率（品牌分成率）下下降的情况下，由于调整后企业净利润的增加，品牌收益BCF较去年同期下降了6.09%。

其次，历史品牌收益的不同，也就是2018年、2017年不同年度品牌收益的不同，所以预测品牌收益也不尽相同。

再次，由于行业平均净资产收益率、品牌强度得分，品牌强度系数、品牌风险报酬率调整系数，折现率等数据的变化，最终导致了收益法品牌价值的变动。具体情况如下：

注：其中，基础财务数据和品牌强度的变化，导致品牌强度得分变化；房地产行业整体的行业平均资产报酬率下降；选取的预测品牌收益增长率均为最低增长值，所以选取了品牌收益增长率四年平均增长率，提高了结果准确性。

预测品牌收益不一样，在折现率和收益期限确定的情况下，品牌收益折现值自然不一样，也就是收益法的品牌价值不一样。

然后，收益法评估完成后，在使用市值法评估企业的品牌价值。

备注：不同上市公司，因为资本市场表现的稳定性不一样，所以品牌收益分配不一样。

最后，综合分析收益法的品牌价值以及市值法的品牌价值，根据企业的情况，在收益法和市值法之间对品牌收益进行分配，计算最终的企业品牌价值。

可以看出，不同评估时间节点，企业的财务数据不同，市值不同，企业的品牌强度得分也是变化的，行业平均资产报酬率不同，品牌分成率不同，未来预测品牌收益增长率不同，所有这些数据的差异最终导致品牌价值计算结果的差异。

（www.bvrcn.com）中国品牌价值网持续关注上榜品牌的品牌建设，欢迎品牌界，企业界，消费者，传媒界等与我们一起关注中国企业的品牌之路。在品牌价值栏目，中国品牌价值网将持续为大家分析上榜100名企业品牌的变化情况。（www.bvrcn.com）中国品牌价值网会利用自身资源，多角度，全渠道宣传品牌价值，分享品牌资讯。

本次标准研究博采众长，蕴涵了北京大学、清华大学、中共中央政策研究室、国务院发展研究中心、国家发改委、财政部、国家统计局、中国人民银行、北京师范大学、中国传媒大学、中央文化干部管理学院等单位诸多专家学者的创新成果，汇聚了专业的经济理论分析、金融与财务分析、数理分析人才，形成强大的数据釆集、加工和比较分析能力，取得了一定的成绩，为中国品牌价值评价研究逐步走向完善贡献绵薄之力。

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