房地产行业相关数据查找

在第2届世界品牌价值900强榜单上，有37家房地产企业上榜，其中中国大陆占了最多数14家，占比高达38%。本次数据查找以中国大陆地区企业为主。

第2届900强榜单房地产企业排名与行业排名

一．2022年12月单月全国商品房销售情况

12月单月销售同比降幅略有收窄，但购房者情绪仍未出现明显改善，70大中城市房价连续16个月下滑。

12月单月销售面积1.46亿平，单月销售金额1.47万亿元，同比分别下降31.5%和27.7%，降幅较上月分别收窄了1.7和4.6个百分点（如图表1和图表2）。多地疫情形势严峻、居民购房意愿仍然较低、居民收入预期未明显转好的情况下，需求仍然较弱。12月销售均价为10050元/平，同比增长5.7%，环比增长3.1%，自11月房价止跌后持续上行，但相关机构认为房价的修复情况仍待观察（如图表3）。从各地区来看，12月单月东、中、西、东北部地区销售面积同比增速分别为-24.7%、-35.7%、-33.3%和-53.4%，西部地区降幅较11月收窄了11个百分点，东部、中部、东北部降幅分别扩大0.3、3.5、9.7个百分点，其中东部地区销售面积同比降幅仍然最小（如图4）。

从城市能级较高的70大中城市住宅销售价格来看，环比增速为和-0.2%，自2021年9月以来环比已经连续16个月未出现增长(其中2022年1月持平，其余月份均负增长)（如图5）。从房价下跌的时长来看，已经超过了2014年5月至2015年3月连续11个月房价下跌的下行周期，下跌城市数量也于2022年12月达55个，较11月增加4个，连续5个月环比下跌的城市数量超过50个（如图6）。

二．2022年全年全国商品房销售情况

*YOY为同比增长率

2022年全年销售降幅超两成，销售额回到2017年水平；全年市场低位震荡、三度“探底”。2022年全年全国商品房销售面积13.58亿平，同比下降24.3%(2021年的增速为1.9%)，基本处于2015-2016年的水平（如图7）；销售金额13.33万亿元，同比下降26.7%(2021年的增速为4.8%)，基本处于2017年的水平（如图8）；销售均价9814元/平，同比下降3.2%(2021年的增速为2.8%)（如图11）。从销售降幅来看，创下新低，历史上销售出现下降的年份只有三个：2008、2014和2022年，2022年的销售降幅远大于2008年(销售面积和销售金额分别下降15%、16%)和2014年(销售面积和销售金额分别下降8%和6%)。从全年走势来看，始终在低位震荡，出现了三次“探底”，居民购房意愿持续低迷。由于市场的需求惯性下滑叠加基数较高，一季度延续2021年下半年的市场情况，销售降幅逐月逐步扩大，单季销售面积与销售金额增速分别为-13.8%和-22.7%。二季度销售出现了第一次“探底”，销售面积和销售金额降幅分别扩大至28.0%和33.2%，其中4月单月销售面积和销售金额的同比增速低至-39.0%和-46.6%；5-6月销售降幅出现连续两个月的收窄，市场出现一定复苏征兆。三季度销售面积与销售金额的降幅虽然分别收窄至22.1%和20.4%，但整体复苏程度与持续性均不及预期，尤其是7月以来受到停工、断贷事件持续发酵，短期市场观望情绪加重，部分城市新房成交承压，全国商品房单月销售降幅再度扩大，出现了第二次的“探底”；8-9月由东部地区带动单月销售出现了小幅度的复苏。不过四季度销售再度陷入低迷，10-11月单月销售降幅再度扩大，11月第三次销售“探底”，销售面积和销售金额的降幅分别扩大至33.3%和32.2%。

销售持续低迷主要是由于1)全国性强力的需求端政策预期较弱，前期的放松政策效果始终不明显，保交楼政策落地效果仍待观察；2)根本原因在于居民购房意愿仍然低迷，房价上涨预期较弱、对保交付的担忧、收入与就业预期较差三大困扰因素短期内都难以扭转。

聚焦各区域市场，销售金额呈现“东强西弱”，市场持续分化(如图10)。从全年商品房销售规模来看，东部、西部、中部、东北部销售面积同比增速分别为-23.0%、-21.3%、-27.7%、-37.9%，销售金额同比增速分别为-25.1%、-25.7%、-30.6%、-40.9%。从全年成交规模来看，需求相对坚挺的东南沿海城市、中部地区市场情况明显好于前期需求透支严重、整体购买力基本见顶的西部与东北地区。

2023年预计商品房销售规模进一步缩量，政策时滞下全年“前低后高”、“东强西弱”。相关机构认为2022年四季度全国销售已经基本触底，预计同比降幅将开始收窄，但全面回暖仍有难度，整体市场情绪仍然低迷。相关机构预判：1)2023年的成交总量规模仍将回落，预期销售面积与销售金额分别比2022年再降6%和3%左右。一方面是受限于供应规模大幅萎缩，另一方面绝大多数城市购房信心依旧较差、市场回稳尚需时日，需求仍然疲弱。2)2023年全年销售走势发展大概率“前低后高”、“东强西弱”。上半年延续调整，预计需求端最早或在3、4月才会出现明显修复的可能。直到二季度末、三季度在供给改善和信心回稳后，成交或开始小幅回升，其中部分高能级城市或将率先“筑底”企稳，弱二线、强三线城市四季度大概率轮动复苏。

三. 2022年12月单月及全年房地产开发投资完成额与新开工面积

土地与建安投资双失力致使开发投资增速首次出现负增长，全年开竣工体量均创下十年内最低值。2022年全年投资首次出现负增长，主要是由土地与建安投资双双失利造成。市场景气度下行+土地缩量+房企资金链紧张致使全年新开工降幅近四成。12月房地产开发投资完成额9032亿元，同比下降12.2％，降幅较上月收窄了7.7个百分点(如图表12)，12月在“金融16条”、“三支箭”不断推进下，单月新开工面积和房地产开发投资额同比降幅均有所收窄。2022年全年开发投资金额13.29万亿元，同比下降10.0%(2021年为4.4%)(如图表14)，也是自1997年有统计数据以来，房地产开发投资额首次出现负增长；从投资规模来看，基本回到2019年的体量(13.22万亿元)。这主要是由于土地投资与新开工双双失力造成的。从全年走势来看，投资连续疲弱，一到四季度投资增速分别为0.7%、-9.1%、-12.7%、-16.3%，增速持续下滑。1)土地投资：自2021年下半年以来销售景气度下行，房企的拿地意愿始终低迷、前期拿地大幅减少，土地投资减少对投资造成了拖累。2)建安投资：施工面积连续10个月出现两位数同比负增长，12月同比降幅仍高达-48.2%。土地缩量+市场去化率下滑+房企资金链紧张导致整体新开工和施工进度放缓。12月新开工8955万平，同比下降44.3%，降幅虽较11月缩小了6.5个百分点（如图表13），但仍处于高位，已经持续18个月双位数负增长，累计21个月负增长。2022年全年新开工12.06亿平，同比下降39.4%（如图表15），今年新开工体量为2010年以来的最低值，降幅为1998年有统计数据以来的最大值。

四．2022年12月单月及全年竣工面积

年末竣工小幅改善，全年竣工量创10年最低值。12月竣工面积3.05亿平，同比下降6.6%，降幅较11月收窄了13.7个百分点（如图表16），在“保交楼”资金推动下，房屋竣工小幅改善。2022年全年累计实现竣工8.62亿平，同比下降15.0%(如图表17)。从绝对值来看，2022年的竣工量为2011年来最低值，竣工增速自1996年有统计数据以来的最低点。一方面，房企资金压力普遍仍然较大，部分房企根据项目销售和现金流投资节奏主动对部分项目采取停缓工的策略；另一方面，疫情使得部分项目实质性停工，因此竣工节奏明显放缓。2022年烂尾楼事件频发，根据相关机构计算，净停工面积高达8.96亿平，较2021年的5.90亿平明显增加，占施工面积的比重高达9.9%，占比较2021年提升了3.8个百分点。

2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，大概率整体呈现“新开工修复”、“竣工保交付发力”的趋势。新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、房企资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，以及疫情管控放松后，因疫情因素停工的项目恢复正常施工节奏，竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但房企拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。在低基数的基础上，相关机构预计2023年投资和新开工面积仍将维持低水平，增速预计分别达3%、5%，同时竣工规模则将继续发力，增速或达7%。

五．全年房企资金压力较大，年末多渠道融资放松后略有缓和

信贷宽松与金融支持政策逐步显效，年末房企到位资金出现改善。12月房企到位资金1.27万亿元，同比下降28.7%，降幅较上月收窄6.7个百分点(如图表18)。1)房款6633亿元，同比下降30.5%(前值-34.6%)，其中定金及预收款增速-31.0%，降幅扩达了0.6个百分点，而个人按揭贷款同比下降29.4%，降幅较11月大幅收窄了12.4个百分点，持续宽松的信贷政策逐步显效（如图表21）。2)非房款6033亿元，同比增速-26.7%(前值：-36.1%)，其中国内贷款和自筹资金的增速分别为-5.5%和-34.8%(前值：-30.5%和-38.8%)（如图表22），受益于11月以来金融政策力度明显加大，房企多渠道融资多方位放松。

2022年房企到位资金持续面临下行压力,2023年有望得到改善。全年到位资金14.90万亿元，同比下降25.9%（如图表19）；自2021年7月以来房企到位资金单月增速始终为负，2022年3月至今始终为单月降幅始终超过两成。一方面，由于销售低迷、回款不畅，2022年房款7.31万亿元，同比下降31.3%；另一方面，2022年非房款7.59万亿元，同比下降20.0%，虽然房企资金环境政策面是较为宽松的，但实际落地效果较为一般，在实际投放中，由于房企暴雷事件频出，金融机构对于房地产的贷款更加谨慎，在年末之前融资放松的受益方主要集中在央国企；同时由于房企拿地大幅缩减，资金没有可以投放的项目。相关机构认为多渠道的融资宽松至少要持续到2023年三季度，2023年房企资金环境将受政策影响有所改善，除央国企外，优质民营企业资金链也能获得边际改善，到位资金将逐步修复。

通过图表23可以看到，截至2022年12月2日多家银行与房企都有合作，为房企提供资金支持助力房企开发投资，这无疑是房地产行业的一大利好消息。

*参考文献：中银证券相关研究报告。

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作者：肴筱临